Недвижимость в Гессене

		
		
Новый офисный и жилой комплекс в элитном пригороде Франкфурта на Майне
Германия • Гессен • Франкфурт-на-Майне
Цена: € 4 000 000
Отель с рестораном в элитном пригороде Франкфурта
Германия • Гессен • Франкфурт-на-Майне
Цена: € 4 150 000
Описание и характеристики Гессене
Города
Информация для покупателя

Федеративная Республика Германия - государство в Центральной Европе. Площадь территории - 357 408,74 км². Численность населения на 31 декабря 2018 года - 83 019 200 жителя.


Столица - Берлин с населением 3,6 млн человек. По государственному устройству является федеративным государством в составе 16 субъектов - федеральных земель (Бавария, Баден-Вюртемберг, Берлин, Бранденбург, Бремен, Гамбург, Гессен, Мекленбург-Передняя Померания, Нижняя Саксония, Рейнланд - Пфальц, Саар, Саксония, Саксония - Анхальт, Северный Рейн - Вестфалия, Тюрингия, Шлезвиг-Гольштейн). Форма государственного правления - парламентская республика.

Глава государства — федеральный президент, который выполняет скорее представительские функции. Политическая система государства делится на два уровня: федеральный, на котором принимаются общегосударственные решения международного значения, и региональный, на котором решаются задачи федеральных земель. Бундестаг (парламент) и бундесрат (орган представительства земель) осуществляют законосовещательную и законодательную функции на федеральном уровне и полномочны большинством голосов в две трети в каждом из органов вносить изменения в конституцию. На региональном уровне законотворчеством занимаются парламенты земель - ландтаги и бюргершафты (парламенты городов - земель Гамбурга и Бремена). Они принимают законы, действующие в пределах земель.

Исполнительная власть на федеральном уровне представлена федеральным правительством, во главе которого стоит федеральный канцлер. Главой органов исполнительной власти на уровне субъектов федерации является премьер-министр (или бургомистр города-земли). Федеральной и земельными администрациями руководят министры, которые стоят во главе административных органов.

Федеральный конституционный суд следит за соблюдением конституции. Также к верховным органам правосудия относятся Федеральный суд юстиции в Карлсруэ, Федеральный административный суд в Лейпциге, Федеральный суд по трудовым спорам, Федеральный общественный суд и Федеральный финансовый суд в Мюнхене.

 

Германия является одной из самых привлекательных стран в мире для инвестиций.


ИНВЕСТИРУЯ В ГЕРМАНИЮ - ИНВЕСТИРУЕТЕ В СВОЕ БУДУЩЕЕ

 

Почему Германия?

1.Ведущая экономика.

Германия является экономическим двигателем Европы, имеет наибольшее население и самый высокий ВВП (валовый внутренний продукт) в Европейском союзе, который в 2018 году составил 3 386 млрд евро. Инвесторы получают прибыль от экономических показателей четвертой по величине экономики мира, а также большой внутренний рынок и беспрепятственный доступ к единому рынку ЕС для товаров, капитала, услуг и рабочей силы.

2. Глобальный игрок, пользующийся преимуществом всемирной сети торговых соглашений ЕС.

Германия занимает третье место в мире по объему экспорта после Китая и США и является инвестиционным магнитом и одним из лучших регионов для иностранных инвесторов.

3. Высокая производительность.

Один из самых высоких показателей производительности в мире, немецкое качество и неуклонное снижение удельных затрат на рабочую силу являются решающими факторами конкурентоспособности. Ряд социальных и рыночных реформ способствовал дальнейшему экономическому росту Германии, что сделало ее одним из наиболее экономически эффективных производств в Европе.

«Сделано в Германии» признано во всем мире как условное обозначение для немецких продуктов и услуг выше среднего уровня.

4. Квалифицированная рабочая сила.

Система образования мирового класса обеспечивает самые высокие стандарты. 81 процент населения Германии обучен до поступления в университет или имеет признанную профессиональную квалификацию - выше среднего показателя по ОЭСР (67 процентов). Благоприятная для инвесторов социально-рыночная экономика способствует стабильным трудовым отношениям.

В Германии один из самых низких уровней безработицы в Европейском Союзе.

5. Инновационная сила.

Исследования мирового уровня и тесное сотрудничество между академической наукой, исследованиями и промышленностью делают Германию одним из самых важных мест инноваций в мире. Немецкие исследования и разработки поддерживаются ежегодными федеральными фондами в миллиарды евро, что помогает сделать Германию мировым лидером в области инноваций и высокотехнологичных решений.

Три «I» - «инвестиции», «инновации» и «интернационализация» - три кита немецкой экономики, которые были и будут играть важную роль в экономической стратегии страны.

6. Инфраструктура первого класса.

Расположенная в самом сердце Европы, Германия является европейским рынком логистики номер один. Развитая энергетическая и коммуникационная инфраструктуры, первоклассные транспортные сети обеспечивают своевременную доставку и короткие пути к успеху.

Лучшая в мире логистическая инфраструктура согласно Индексу эффективности логистики Всемирного банка.

 

7. Приглашения - Стимулы.

Германия предоставляет привлекательные стимулы для всех инвесторов, независимо от страны происхождения. Широкий спектр программ поддерживают деловую активность на всех этапах инвестиционного процесса. Государственное финансирование инвестиционных проектов в Германии является многогранным и в основном структурировано по четырем направлениям: прямые гранты, государственные займы, государственные гарантии и акционерный капитал. Ежегодно на проекты НИОКР выделяется более 6 млрд. Евро в форме безвозмездных грантов.

8. Конкурентные налоговые условия

Германия значительно снизила уровень корпоративного налога. Глубокая реформа налогообложения помогает компаниям инвестировать и обеспечивать новый бизнес. Реформа федерального правительства по реформированию общей налоговой системы и снижению косвенных затрат на рабочую силу открывает новые возможности для все большего числа инвесторов.

 

9. Безопасные инвестиционные рамки.

Высокоразвитые экономические и политические рамки обеспечивают необходимую безопасность для инвестиций вашего бизнеса. Судебные и государственные учреждения Германии профессионально регулируются, чтобы обеспечить неизменно превосходное обслуживание. Контрактные соглашения безопасны, а интеллектуальная собственность строго защищена.

Строгое законодательное регулирование многих областей делает инвестиции в Германии прозрачными и предсказуемыми, что во времена финансового кризиса является для многих инвесторов приоритетом при выборе страны.

10. Фантастическое качество жизни.

Германия - это современное, терпимое и космополитическое общество с превосходным уровнем жизни. Превосходное здравоохранение и образование, безграничные возможности для спорта и отдыха в красивом ландшафте, а также яркая культурная жизнь - вот лишь некоторые из причин, по которым более семи миллионов иностранцев обосновались в Германии.

 

Инвестиции в Германии, как и в других странах, различаются по формам. Это может быть, к примеру, развитие бизнеса, инвестиционные фонды или вложение денег в недвижимость.

 

Инвестиционные фонды предлагают разнообразные инвестиционные возможности.

Открытые инвестиционные фонды предлагают инвесторам множество инвестиционных инструментов, таких как акции, облигации, инструменты денежного и валютного рынка, сырье, недвижимость и т.д.

Закрытые инвестиционные фонды создаются в основном под конкретные (инвестиционные) проекты с целью достижения высокой доходности от их реализации. В качестве примеров проектов могут быть названы строительство торговых центров, кораблей, проекты по ветро- и солнечной энергии.

ETF (от англ. Exchange Traded Funds) - это инвестиционный фонд в форме обособленного имущественного комплекса (т.е. активы ETF юридически отделены от фонда и в случае его банкротства возвращаются вкладчикам), паи которого торгуются на бирже. Используя ETF, инвесторы могут достичь максимальной диверсификации своих инвестиций при минимальных расходах на покупку и на текущее управление.

Благодаря консультациям наших партнеров в Германии Вы сможете разобраться в огромном количестве инвестиционных фондов и выбрать наиболее подходящие для Вас.

Инвестиции в акции, ценные бумаги, паевые или инвестиционные фонды, срочные вклады осуществляются только с вашего личного банковского инвестиционного счета в Германии, доступ к которому будет только у вас, а значит и полная прозрачность операций и контроль за всеми транзакциями только в ваших руках.

 

Инвестиции в недвижимость Германии

 

Немецкий рынок недвижимости предлагает иностранным инвесторам очень привлекательные условия для успешного инвестирования в недвижимость. В частности, в нынешних рыночных условиях открываются многообещающие возможности, обусловленные основными тенденциями, включая сильный экономический рост, урбанизацию и международную миграцию.

Благодаря федеральной структуре Германии рынок недвижимости в стране гораздо более децентрализован, чем в других крупных европейских странах. В стране нет ни одного доминирующего мегаполиса, такого как Лондон в Великобритании или Париж во Франции. Рынки недвижимости распределены по нескольким столичным регионам, важными из них являются Берлин, Гамбург, Мюнхен, Франкфурт-на-Майне, Кельн и Дюссельдорф. Вместе они упоминаются как «Большая шестерка», или, с добавлением Штутгарта, «Большая семерка». В первой половине 2017 года, эти основные города принесли около 1,56 млрд. евро, что составляет около 44% всего немецкого инвестиционного рынка.

Кроме того, такие города, как Ганновер, Дрезден, Лейпциг, Нюрнберг, Эссен и Дортмунд, представляют многообещающие рынки недвижимости второго уровня. Получающийся в результате потенциал географической диверсификации для инвестиций в недвижимость так же важен, как общая стабильность стоимости немецкой недвижимости, а также низкая квота владения жилой недвижимостью.

В совместном исследовании PwC и Urban Land Institute «Trends in Real Estate,Europe 2020» ранжированы рынки недвижимости в крупных европейских городах в соответствии с их общими инвестициями и перспективами развития. Крупные немецкие экономические центры Германии: Берлин, Франкфурт, Мюнхен и Гамбург - находятся в десятке самых привлекательных городов в соответствии с их общими инвестициями и перспективами развития, занимая соответственно 2,3,7 и 8 места. Берлин, занимающий вторую позицию, - это большой растущий рынок, привлекающий львиную долю инвестиций. Уже сейчас с точки зрения ставок капитализации Берлин стал самым дорогим городом в Германии, опережая Мюнхен. Несмотря на высокие цены, местный рынок недвижимости выглядит стабильным и подкреплен высоким ростом населения и развитием бизнес-среды. Финансовый двигатель Германии, Франкфурт, является «гигантской машиной с растущим населением и значительным ростом ВВП». Его база арендаторов расширяется не только за счет банковского сектора, хотя Международные банки Standard Chartered и Nomura расположили здесь свои головные офисы, а Citibank и Deutsche Bank увеличили свое присутствие после выхода Великобритании из ЕС. Мюнхен выигрывает от сильной и диверсифицированной экономики. Это здоровый рынок, на котором практически нет вакансий и огромный спрос не только со стороны немецких и местных мюнхенских арендаторов, но и со стороны международных фирм.

Гамбург также популярен и, следовательно, чрезвычайно конкурентоспособен и дорог.

Предлагаемые продукты для инвестиций в Германии очень разнообразны (офисный, торговый, промышленный, жилой, гостиничный и т. д.) и доступны по всей стране.

2018 год и первый квартал 2019 года особенно стимулировали офисный сегмент рынка коммерческой недвижимости.

Благодаря многочисленным инвестиционным возможностям доля рынка, заявленная этим самым популярным классом активов, превышает 50% и, следовательно, превышает долгосрочные средние показатели от 40% до 45%. Из-за низкой доходности после длительного периода стагнации инвесторы рассматривают постоянное увеличение арендной платы, особенно на офисном рынке, как мотивацию для инвестиций. Диапазон доходности среди Топ-7 в настоящее время изменяется от 2,90% в Мюнхене до 3,50% в Дюссельдорфе и Кельне.

 

Розничные активы обычно занимают 2-е место в рейтинге, на данный момент занимают долю рынка около 20%. Ритейл-парки и портфели розничных складов, закрепленные за продуктами питания, оказались популярными среди инвесторов. По общему мнению эти активы обеспечивают наилучшую возможную защиту от негативных последствий электронной коммерции, и при этом предлагают сравнительно привлекательную доходность около 5%. Промышленные и логистические активы, которые извлекают выгоду из электронной коммерции и цифровизации и предлагают устойчивый потенциал роста, становится все более популярным среди консервативных инвесторов. За последние несколько лет рыночные доли этих активов были двузначными. После недавнего значительного снижения доходности логистических активов в популярных локациях до 4,35%, промышленные активы в нецентральных местах оказываются еще более привлекательными с валовой доходностью в 5,70%.

 

В последние годы отели занимают четвертое место по количеству сделок. Ограничивающим фактором является отсутствие подходящих объектов. Инвесторы, ищущие адекватную прибыль и качественные продукты, все больше открывают возможности в лечебно-профилактических учреждениях. Эти виды нишевых инвестиций, однако, сильно зависят от наличия, фактора, который сильно подвержен крутым колебаниям, наблюдающемся в этом секторе на протяжении многих лет, например, между 2% в 2017 г. и 6% в 2018 г.

 

Несмотря на то, что доходность продолжает достигать новых рекордных минимумов, привлекательность инвестиций в недвижимость Германии остается высокой, учитывая неизменную низкую процентную ставку банков. Заявление ЕЦБ о том, что оно отложит отмену своей политики нулевых ставок до конца 2020 года и продолжит проводить политику количественного смягчения, поможет сохранить недвижимость как привлекательный класс активов в течение следующих двух лет.

 

Нынешний нестабильный международный экономический климат практически не влияет на то, как немцы строят новые здания, покупают и продают существующие. Новые данные Федерального статистического управления Германии показывают, что немецкие строительные компании инвестировали 4,7 млрд. Евро в материальные основные средства в 2018 году - значительное увеличение на 17,4% по сравнению с предыдущим годом. Этот объем инвестиций был самым высоким за 24 года. В 1995 году, после политического воссоединения Германии, немецкие строительные компании также инвестировали 4,7 миллиарда евро.

Движущей силой инвестиций является продолжающийся бум на рынке недвижимости Германии. Новый отчет «Trade and Invest» (GTAI), основанный на данных всех 16 федеральных земель Германии, показывает, что инвестиции в недвижимость в 2018 году достигли рекордного уровня в 269 миллиардов евро из 990 000 транзакций. Львиная доля роста пришлась на покупку жилых зданий, в которые было инвестировано 180,5 млрд евро.

Немецкие бизнес-институты рассчитывают на рост инвестиций в строительном секторе в 2020 году до 3,3% в годовом исчислении. И этот сектор получит новые импульсы. Правительство Германии поддерживает разработку новых технологий, особенно в области устойчивого строительства, цифровизации и переработки строительных отходов».

По данным «Trade and Invest» (GTAI) ожидается дальнейший высокий спрос на жилую недвижимость.

С международной точки зрения Германия по-прежнему является не рынком домовладельцев, а рынком долгосрочной аренды. Молодые люди предпочитают снимать квартиру, а не покупать собственный дом на ранней стадии. С одной стороны, это связано с растущей гибкостью рынка труда и изменением семейных структур, с другой стороны, существуют и исторические причины этого выбора. На основании последних данных, опубликованных Евростатом в 2017 году, сравнение в масштабах ЕС показывает, что коэффициент владения жильем является самым высоким в странах Восточной Европы. Высокая доля жилой недвижимости в странах Центральной и Восточной Европы в основном обусловлена волной приватизации после падения железного занавеса. Германия занимает второе место снизу с коэффициентом владения недвижимостью 53%, за которым следует только Швейцария, что значительно ниже среднего показателя по ЕС, составляющего 71%.

Т.о., немецкий рынок жилой недвижимости не является «рынком собственников».

Другим важным фактором привлекательности является немецкий закон об аренде, который в международном сравнении довольно благоприятен для арендаторов.

Все это говорит в пользу того, что инвестиции в жилую недвижимость Германии будут всегда привлекательны для инвесторов.

 

«Глубокое знание местных условий является ключом к успешной недвижимости»

 

Немецкий закон о недвижимости обширен и предлагает инвесторам высшую степень правовой определенности. Всестороннее и глубокое знание юридического и налогового законодательства в Германии является необходимым условием для успешного инвестирования в недвижимость.

Поэтому для небольших и частных инвестиций полезно получать консультации специалистов на протяжении всего процесса приобретения.

Для более крупных сделок важно обеспечить междисциплинарную оценку и координацию всех аспектов, связанных с инвестициями. В дополнение к проведению финансовой экспертизы, может быть целесообразно использовать правовую среду и техническую экспертизу. Это единственный способ распознать все потенциальные риски на ранней стадии и использовать все возможности с целью достижения надежных и успешных инвестиций в недвижимость. Независимая оценка отдельного актива, портфелей или коммерческого предприятия поможет минимизировать инвестиционный риск, а также предоставит поддержку для налоговых и бухгалтерских задач.

 

Мы предлагаем Вам знания, опыт, поддержку наших надежных партнеров, которые помогут купить недвижимость в Германии, соответствующую Вашим потребностям и инвестиционным целям.


 

Cхема налогообложения недвижимости в Германии.

 

С недвижимостью связаны следующие налоги в Германии:

•   Подоходный налог (физические лица), корпоративный налог (компании);

•   Налог на передачу недвижимости;

•   Налог на добавленную стоимость;

•   Промысловый налог;

•   Налог на недвижимость;

•   Налог на наследство, налог на пожертвования.

 

Физические лица, резиденты или проживающие в Германии, облагаются немецким подоходным налогом, в том числе, налогом на доход от недвижимости (доход от аренды и прирост капитала от продажи недвижимости). Большинство договоров об избежании двойного налогообложения, заключенных с Германией, предусматривают налогообложение доходов от недвижимости в юрисдикции, в которой находится недвижимость. Таким образом, физические лица, которые не являются резидентами и не проживают в Германии, облагаются подоходным налогом Германии с доходов от недвижимости, расположенной в Германии. Для нерезидентов вычеты по подоходному налогу не применяются. Резиденты: одинокие люди, которые получают меньше 9408 евро в год и пары, зарабатывающие до 18816 евро, освобождены от подоходного налога. Ставки подоходного налога варьируются от 14% до 42%. В 2020 году для одиноких граждан:

Доход, равный или превышающий 57 051 евро, облагается налогом по ставке 42%.

Любой доход свыше 270 501,00 евро облагается налоговой ставкой 45%.

Кроме того, взимается надбавка за солидарность в размере 5,5% от соответствующего обязательства по подоходному налогу.

Прирост капитала от продажи недвижимости освобожден от налогов, если собственность находилась во владении более 10 лет и собственность не квалифицируется как бизнес-актив.

Собственность считается активом предприятия, если налогоплательщик квалифицируется как трейдер на рынке недвижимости. Как правило, физическое лицо считается торговцем недвижимостью, если оно продает более трех объектов недвижимости в течение пяти лет.

Поступления от продажи имущества, которое квалифицируется как бизнес-актив (см. выше), или от продажи акций компании, владеющей имуществом, могут освобождаться от уплаты налога в размере 40% (правило частичного дохода), если выполняются определенные условия.

 

Немецкие компании облагаются немецким корпоративным налогом. Корпоративный налог взимается по ставке 15% с налоговой базы плюс надбавка за солидарность в размере 5,5% от суммы налога на прибыль, т.е. в общей сложности 15 825%. Налогообложение применяется независимо от того, распределяется прибыль или нет. Это также относится к иностранным компаниям, имеющим свое место управления в Германии. Иностранные компании, не имеющие места управления в Германии, облагаются немецким корпоративным налогом, если они, в частности, имеют доход от недвижимости, расположенной в Германии.

 

Промысловый налог на доходы бизнеса

Доход от бизнеса облагается местным промысловым налогом (Gewerbesteuer) по ставке до 17,2% в зависимости от применяемой ставки местного налога. Доход от недвижимости облагается промысловым налогом, если квалифицируется как бизнес-актив и дополнительно должен быть закреплен за немецким постоянным представительством.

Недвижимость считается бизнес-активом, если она (i) используется в связи с деловой деятельностью (например, трейдером по недвижимости), (ii) находится в деловом партнерстве (а не в товариществе по управлению чистыми активами) или (iii) ) принадлежат корпорации (прямо или косвенно через партнерство).

Налоговая база по промысловому налогу определяется налогооблагаемым доходом для целей подоходного налога или налога на прибыль, измененным некоторыми дополнениями (например, 25% процентных расходов) и вычетами (такими как расширенное освобождение от налога на торговлю для дохода от аренды недвижимости, см. ниже).

Холдинговая компания по недвижимости может подать заявку на расширенное освобождение от промыслового налога, если ее единственной деятельностью является сдача в аренду недвижимости. В этом случае эффективно уплатить промысловый налог можно полностью.

Другим жизнеспособным путем для избежания промыслового налога является приобретение немецкой недвижимости через иностранные компании (например, Luxemburg S.a.r.l. или Dutch B.V.) при условии, что место эффективного управления находится в юрисдикции, где находится юридическое лицо иностранного юридического лица.

Подводя итог, можно сказать, что оплата налогов в отношении доходов от инвестиций в недвижимость в Германии во многих случаях может быть ограничена подоходным или корпоративным налогом.

Как правило, инвестиции в недвижимость происходят с высокой долей заемных средств. Процентные расходы сбалансированы с доходами от недвижимости, чтобы минимизировать налоговую базу и тем самым уменьшить потерю налогов из-за подоходного, корпоративного и промыслового налога. Следовательно, для эффективной налоговой структуры инвестиций следует учитывать вычет процентов.

Тем не менее, использование процентных платежей в качестве налоговых вычетов не является безграничным. Так называемое «правило процентного барьера» (Zinsschranke) ограничивает вычет процентных расходов в размере 30% от EBITDA налогоплательщика на основе налогообложения. Однако существуют определенные исключения из этого ограничения.

 

Действующая базовая ставка НДС в Германии составляет 19%. Продажа немецкой недвижимости, вообще говоря, освобождена от НДС. Тем не менее, в договоре купли-продажи может быть указан вариант НДС, если покупатель подходит для целей НДС. В этом случае покупатель облагается НДС (обратным платежом) по цене покупки и может вычесть входящий НДС в зависимости от обстоятельств. Если недвижимость сдана в аренду, продажа недвижимости может квалифицироваться как продажа бизнес-единицы с непрерывной деятельностью (Geschäftsveräußerung im Ganzen) и, следовательно, не облагается НДС.

 

Налог на передачу недвижимости (Real Estate Transfer Tax (RETT) (Grunderwerbssteuer) при передаче собственности новому владельцу. Ставка RETT варьируется от 3,5% до 6,5%, в зависимости от того, в каком федеральном штате находится недвижимость. RETT обычно рассчитывается на основе цены покупки. RETT срабатывает в случае прямого (сделка с активами) или косвенного (сделка с акциями) изменения в праве юридической собственности на недвижимость, расположенную в Германии. Существует ряд исключений из RETT, например, в случае пожертвования или передачи имущества между определенными членами семьи или в случае определенных мер по реорганизации в группе компаний.

 

Налог на недвижимость (Grundsteuer) начисляется ежегодно 1 января и основывается на стоимости имущества. Применяемая ставка налога может варьироваться в разных городах Германии. Ставка налога на недвижимость колеблется от 0,8% до 2,8% от налоговой базы в зависимости от местоположения объекта. Средняя эффективная налоговая ставка по Германии составляет около 1,5%. Налог на недвижимость может использоваться в качестве вычитаемого из налогов расхода для целей подоходного налога, налога на прибыль и промыслового налога.

Однако в 2018 году Федеральный конституционный суд постановил, что метод оценки имущества для целей налога на недвижимость является неконституционным. Сумма налога на недвижимость из-за свойств оценочной стоимости может сильно различаться. Это приводит к значительному неравенству налогового режима, которое Федеральный конституционный суд счел неоправданным. Реформа земельного налога еще не завершена, но детали еще предстоит определить.

 

Недвижимость, расположенная в Германии, облагается налогом на наследство и налогом на пожертвования. Налоговые ставки варьируются от 7% до 50%. Как правило, резиденты, не являющиеся гражданами Германии, облагаются как налогом на наследство, так и налогом на пожертвования в отношении недвижимости, находящейся в Германии, которая передается по наследству или в дар третьему лицу. Тем не менее, налог на наследство и пожертвование может быть уменьшен путем использования налоговых льгот (например, 500 000 евро каждые 10 лет между супругами, 400 000 евро каждые 10 лет между родителями и их детьми). Кроме того, возможно создание холдинговых компаний, которые защищают активы семьи от кредиторов и помогают уменьшить потерю налогов.

 


 

 Приобретение недвижимости в Германии не является основанием для получения вида на жительство в соответствии с законом «О проживании, трудоустройстве и интеграции иностранцев на федеральной территории» (AufenthaltsG).

Но при подаче заявки на ВНЖ по некоторым основаниям (например, на основании экономической независимости) наличие недвижимости будет считаться преимуществом.

Покупка недвижимости в стране предоставляет визовые льготы,  а именно – право на шенгенскую визу с правом пребывания в стране до 90 дней в полугодии или до 180 дней в году. Однако для въезда в страну для покупки недвижимости потребуется оформить въездную визу.

ВНЖ и ПМЖ в Германии.

ВНЖ (Aufenthaltserlaubnis) - означает “временный вид на жительство”. Он получил такое определение, так как имеет срок действия. В зависимости от основания получения его могут выдавать на один или два года с правом продления, если по истечению этого срока условия не поменялись. Максимальный срок его действия с учетом продления — 5 лет.

ПМЖ (Niederlassungserlaubnis) - означает “постоянное место жительства” или “бессрочный вид на жительство”. Соответственно, такое определение ему дано, так как срока действия у ПМЖ нет. Его выдают через определённое время пребывания на территории страны в зависимости от статуса и оснований для иностранца. Требования к получению ПМЖ в 2020 году следующие:

•                     Срок пребывания в стране со статусом ВНЖ: для студентов и бизнесменов — 3 года, для трудовых мигрантов — 5 лет, для владельцев Голубой Карты с владением немецким языком до уровня B1 — 33 месяца, а с уровнем В1 и выше — 21 месяц.

•              Регулярный и стабильный доход. Доход считается достаточным, если у претендента и членов его семьи нет притязаний на государственные пособия;

•                     Уплаченные взносы в Государственный пенсионный фонд;

•                     Сдача экзамена по немецкому языку.

•                     Оформленная медицинская страховка.

•                     Долгосрочная аренда или покупка жилья.

•              Базовые знания юридической системы и социальной политики той федеральной земли, в которой претендент находится;

ПМЖ выдают бессрочно, но могут забрать из-за нарушения установленных правил.

 

Временный вид на жительство ВНЖ (Aufenthaltserlaubnis) предоставляется по ряду оснований:

•                     получение образования в Германии;

•                     открытие или приобретение бизнеса в Германии;

•                     международно-правовые, политические или гуманитарные причины;

•                     семейные обстоятельства;

•                     возвращение на родину;

•                     трудоустройство;

•                     голубая карта ЕС;

•                     наличие постоянного ВНЖ в другой стране ЕС;

•                     и прочее.

 

Инвестиции в недвижимость Германии

Получить вид на жительство через покупку недвижимости возможно посредством самого распространенного способа - инвестиций в коммерческую недвижимость. Это может быть отель, офисный центр, помещение под торговлю, магазин и т.д.

Необходимой предпосылкой является организация юридического лица. Именно фирма, руководителем которой является собственник, должна инвестировать в недвижимость и управлять ею. Фактически осуществлять эту деятельность может наемный менеджер. Иностранный учредитель компании, не имеющий ВНЖ, может быть назначен управляющим, если у него есть возможность въезда в ЕС в любое время, например, на основании мультивизы.

Самая распространенная форма собственности – общество с ограниченной ответственностью (GmbH).

Сумма уставного капитала для общества с ограниченной ответственностью составляет €25000, при этом для начала работы достаточно внести половину суммы. В среднем процесс регистрации фирмы занимает от 1,5 до 2,5 месяцев.

Инвестор, вкладывая средства в недвижимость Германии и ведя бизнес, будет получать не только стабильный, гарантированный доход, но и реальную возможность оформить для себя и своей семьи вид на жительство. Успешное управление объектом в течение пяти лет, базовое знание языка — все это является основанием для ПМЖ.

Надо иметь в виду, что приобретение недвижимости для ВНЖ в Германии — коммерческой или жилой не достаточно, важно также грамотное оформление опытными иммиграционными адвокатами.

Граждане РФ и стран СНГ часто выбирают получение ВНЖ через бизнес-эмиграцию. Это соответствует параграфу 21 Закона о пребывании. Есть несколько вариантов бизнес иммиграции:

•                     Открытие компании с нуля;

•                     Покупка готового бизнеса или части акций;

•                     Перенос уже существующего бизнеса или открытие дочерней фирмы.

Каждый из этих вариантов сопровождается рядом нюансов, определенным перечнем документов и различными финансовыми затратами.

Главным требованием остаётся подача тщательно проработанного бизнес-плана, который понравятся немецким чиновникам.

Подробный бизнес-план необходимо предоставить в иностранное представительство соответствующего консульского округа или просто в визовый отдел посольства Германии. Как правило, из посольства документы посылаются в органы той федеральной земли и того города или общины, где намерен жить и работать соискатель. Срок рассмотрения документов составляет от 6 до 15 месяцев

Первый раз иностранным бизнесменам предоставляют временный вид на жительство сроком на 1 или 2 года. Чтобы продлить ВНЖ, необходимо будет подтвердить доходность бизнеса минимум на прежнем уровне.

 

ВНЖ в Германии могут оформить иностранные лица, которые докажут свою финансовую состоятельность, экономическую независимость.

В Германии нет специального закона для привлечения состоятельных людей в страну или специальной программы. В этом ее большое преимущество, поскольку страна может обеспечить анонимность людям, получившим ВНЖ на основании финансовой независимости

В данном случае применяется параграф 7 федерального закона AufenthaltsG, регламентирующего пребывание иностранных лиц,  где указывается, что временный вид на жительство может быть предоставлен в некоторых обоснованных случаях.

Эти « обоснованные случаи» разъясняет предписание Министерства внутренних дел Германии(BMI). Согласно ему любое состоятельные иностранное лицо, которое хочет осуществлять свои жизненные интересы на немецкой территории, имеет право оформить ВНЖ. В подобных случаях просто нужно доказать, что они финансово и экономически независимые люди.

Отсюда вышел термин “экономическая независимость”, которым называется простейший способ оформления немецкого вида на жительство для богатых людей. Этот способ не подразумевает внесение инвестиций, ведение бизнеса или приобретение какой-либо недвижимости.

Первый и главный аргумент получения ВНЖ в Германии – желание в будущем перенести центр жизненных интересов в страну. То есть вы должны ХОТЕТЬ жить в Германии.

Немецкими законами и подзаконными актами не предусмотрена минимальная сумма капитала, достаточная для получения ВНЖ. Но из практики следует, что совокупное состояние должно составлять не менее €1 млн на каждого члена семьи. Актив оценивается исходя из стоимости недвижимости, долей в предприятиях, счетов в банках (не обязательно немецких) и т. д.

Кроме имущества, у соискателя должен быть регулярный пассивный доход от €4-5 тыс. в месяц на каждого члена семьи. При этом не важно, в какой стране этот доход получает заявитель. Но подтвердить его необходимо.

Также человеку необходимо приобрести или арендовать жилье и оплатить частную медицинскую страховку. Наличие недвижимости в собственности - не обязательный, но положительный фактор.

Кроме того, заявитель не должен иметь проблем с законом.

Все перечисленные варианты переезда в Германию распространяются и на семью заявителя (супруги плюс зависимые дети в возрасте до 18 лет). Но следует обратить внимание, что дети, получившие статус ВНЖ, по закону должны посещать учебные заведения в Германии. Если данное условие не выполняется, то исключается возможность продления их ВНЖ.

 

Гражданство Германии

Чтобы претендовать на гражданство (Staatsangehörigkeit) Германии, нужно прожить в стране не менее восьми лет. Кроме того, для получения паспорта Германии заявитель должен:

•              отказаться от прежнего гражданства (кроме этнических немцев);

•              не иметь судимостей за тяжкие преступления;

•              обладать достаточными знаниями немецкого языка;

•              не получать социальную помощь или пособие по безработице (исключение составляют лица в возрасте до 23 лет и лица, не способные обеспечить себя и свою семью самостоятельно по не зависящим от них обстоятельствам).

Муж или жена гражданина Германии может получить гражданство через 3 года проживания в стране и минимум 2 года брака.

Если вас интересует возможности бизнес-иммиграции в Германию и покупка недвижимости в Германии, обращайтесь за консультацией и помощью в нашу компанию. Мы имеем большой опыт и надежных партнеров, которые предоставляют широкий спектр услуг, касающихся приобретения недвижимости или переезда в Германию.


Иностранные граждане без всяких ограничений могут приобретать как жилую, так и коммерческую недвижимость на всей территории Германии, оформляя ее, либо на физическое, либо на юридическое лицо.

В случае, если собственность оформляется на юридическое лицо, потребуется документ из Торговой Палаты (Handelskammer), который подтверждает законность деятельности компании.


Право собственности приобретается при регистрации в местной земельной книге (Grundbuch). Земельная книга является публичным реестром, который ведется соответствующим местным судом (Amtsgericht). Для каждого объекта существует отдельное фолио, где указывается личность владельца, размер и местоположение объекта, ограничения на использование объекта или обременения. Земельная книга может быть доступна широкой общественности. Тем не менее, лицо, заинтересованное в рассмотрении фолио в земельной книге, должно продемонстрировать законный интерес (например, заинтересованность в приобретении недвижимости), чтобы получить доступ к реестру. Покупатели должны всегда проверять последние выписки из земельной книги (Grundbuchauszug) до приобретения недвижимости.
Договоры купли-продажи недвижимости должны быть заключены у немецкого нотариуса. Стороны не обязательно должны присутствовать лично, но могут уполномочить представителя посредством письменной доверенности. Обратите внимание, что эта доверенность должна быть заверена либо нотариусом Германии, либо консульским работником Германии, либо иностранным нотариусом. В последнем случае доверенность должна быть приложена с апостилем. Нотариус выступает в качестве независимой стороны на протяжении всего процесса покупки и поддерживает связь с соответствующими государственными органами, такими как земельный кадастр (Grundbuchamt) и налоговая служба. Нотариальный депозитный счет также может быть использован для того, чтобы сбалансировать соответствующие риски сторон.

В отличие от покупки многих других экономических активов, процесс сделки с недвижимостью несколько сложнее, поскольку покупатель и продавец имеют разные интересы. Продавец не хочет потерять собственность до получения оплаты, а покупатель не хочет платить цену покупки до регистрации недвижимости в земельной книге. Для защиты интересов обеих сторон на практике существуют различные формы заключения договоров. Прежде чем покупатель оплачивает покупную цену, должны быть рассмотрены следующие аспекты.


Оформление передачи права собственности может занять до нескольких месяцев. Теоретически, продавец может на законных основаниях передать собственность третьей стороне (по более высокой цене). Ни один покупатель не примет эту неопределенность. Поэтому обычно продавец предоставляет приоритетное уведомление в пользу покупателя (Vormerkung). Приоритетное уведомление будет зарегистрировано в земельной книге сразу после заявки нотариуса. Уведомление о приоритете защищает покупателя, поскольку никакая третья сторона не может в действительности приобрести право собственности на недвижимость, если такое уведомление о приоритете зарегистрировано в земельной книге.
Как правило, продавец будет заинтересован в том, чтобы передача прав собственности в земельной книге не происходила до тех пор, пока не будет оплачена покупная цена.
Имущество должно быть освобождено от всех обременений, зарегистрированных в земельной книге. Однако собственность часто уже финансируется продавцом через кредитное учреждение, поэтому ипотека или основные долги регистрируются. Пока сумма кредита еще не выплачена, часть покупной цены используется для удовлетворения требований кредиторов. В этом случае покупатель должен заплатить часть стоимости покупки непосредственно в соответствующее кредитное учреждение, а не продавцу. Это обеспечивает освобождение от обременения и обычно выполняется нотариусом, действующим в качестве доверенного лица.


Покупатель также должен проверить, какие разрешения необходимы в соответствии с частным и публичным законодательством для обеспечения юридической эффективности и юридического исполнения договора купли-продажи земли, и подтвердить, что все они в полной мере и полностью подлежат исполнению.

Если продавец состоит в браке, должен соблюдаться соответствующий режим собственности и, при необходимости, должно быть получено согласие супруга.

Расходы по сделке.
Расходы по сделке включают в себя нотариальные услуги, сборы за регистрацию в земельном кадастре, налог на переход собственности, маклерское вознаграждение.
Нотариальные расходы рассчитываются нотариусом по установленной законом специальной нотариальной таблице, в соответствии с которой взимается определенная сумма за каждую операцию, проводимую в процессе оформления сделки купли-продажи. Средний размер нотариальных расходов составляет примерно 1,5%, но если стоимость покупаемой недвижимости - низкая, то размер нотариальных расходов может быть и выше, около 2-3%. И наоборот, если стоимость недвижимости - высокая, то процент нотариальных расходов может быть ниже среднего.
Расходы на перерегистрацию права собственности в земельной книге составляют в среднем от 0,5% до 1%.
Налог на передачу недвижимости (Grunderwerbsteuer) уплачивается при передаче собственности новому владельцу. Ставка налога варьируется от 3,5% до 6,5%, в зависимости от того, в какой федеральной земле находится недвижимость.
Комиссия маклера составляет в среднем от 3 до 6% + НДС.
По более дешевым объектам недвижимости маклеры иногда самостоятельно устанавливают фиксированную сумму комиссионного вознаграждения.
Важно отметить, что немецкий нотариус играет беспристрастную роль и не заботится о наилучших интересах покупателя. Нотариус просто гарантирует, что договор купли-продажи как таковой является последовательным и что заинтересованность продавца в том, чтобы не потерять юридическое право собственности до получения цены покупки, и заинтересованность покупателя в том, чтобы не вносить предоплату без обеспечения того, что он приобретет хорошее право собственности, будут обеспечены. Поэтому покупателю целесообразно нанять юрисконсульта для защиты своих интересов или маклера, который не только поможет найти подходящий объект, но и будет помогать на каждом этапе сделки.


Распределение этих расходов между покупателем и продавцом должно быть четко указано в нотариальном акте. Как правило, покупатель несет расходы по регистрации, нотариальные расходы, и оплате услуг маклера. В некоторых случаях маклерское вознаграждение или его часть оплачивается продавцом и включено в покупную стоимость объекта недвижимости. Покупатель, кроме того, должен нести бремя по налогу на переход собственности. Новый собственник регистрируется в земельной книге только после уплаты этого налога.