Процедура покупки в Литве

В соответствии с Законом Литовской Республики о правовом статусе иностранцев в Литовской Республике (статья 3: «Иностранцы в Литовской Республике имеют те же права и свободы, как и граждане Литовской Республики») и Конституцией Литовской Республики (статья 47: «Земля, внутренние воды, леса, парки на праве собственности могут принадлежать только гражданам Литовской республики и государству») иностранцы могут иметь право  собственности на недвижимость за исключением прав собственности на землю, которая может быть сдана в аренду до 99 лет (статья 9 Закона об аренде земли).

ИНОСТРАНЦЫ МОГУТ СВОБОДНО ПРИОБРЕТАТЬ В ЛИТВЕ ЛЮБЫЕ ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ, ЗА ИСКЛЮЧЕНИЕМ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ.

      Однако и это ограничение можно обойти, создав фирму и купив через нее землю.  Любая недвижимость в Литве на сегодняшний день может являться инвестиционным объектом. Покупка недвижимости в Литве дело не сложное, и если покупать недорогую недвижимость, то можно даже не приезжать сюда. В таком случае сделка будет проведена по доверенности. Всю сделку можно будет оформить не более чем за две недели.

НЕОБХОДИМО ОБРАТИТЬ ВНИМАНИЕ НА НЕКОТОРЫЕ ОСОБЕННОСТИ ЛИТОВСКИХ ЗАКОНОВ В ОТНОШЕНИИ НЕДВИЖИМОСТИ.

     Иностранные граждане могут приобретать недвижимость, находясь в стране легально — по въездной визе или с видом на жительство. Однако технология оформления сделки несколько сложнее, чем для граждан Литвы:  разрешение на покупку выдают местные самоуправления, при этом существуют ограничения для недвижимости в пограничных, прибрежных и дюнных районах, а также для сельскохозяйственных и лесохозяйственных земель.
    После того как недвижимость подобрана, заключают предварительный договор, затем продавец получает предоплату (или аванс) — 10 % от стоимости, далее нотариус составляет основной договор и должен в течение 15 дней сообщить о сделке в Центр регистров, куда поступают сведения обо всех собственниках. Оформлению сделки предшествует выдача соответствующей справки из Центра регистров, которая подтверждает права конкретного собственника на продаваемое жилье. Нотариальная регистрация сделки обязательна. Для закрепления права собственности в Центр регистров предоставляют: юридический акт о передаче права собственности (договор), справку об отсутствии долгов по налогам на недвижимую собственность, просьбу о закреплении, инвентаризационное дело на данную собственность, нотариально заверенное согласие супруга на отчуждение собственности, квитанцию об уплате государственной пошлины, квитанцию об уплате канцелярской пошлины.

НЕОБХОДИМЫЕ ДОКУМЕНТЫ ДЛЯ ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ В ЛИТВЕ:

1.     Доверенность (оформленная на адвоката для представления интересов клиента в суде, нотариально заверенная)

2.     6 фотографий 3х4 цветные, 2 фото 2х3 ч/б;

3.     Заграничный паспорт (срок действия не менее 1 года);

4.     Ксерокопия внутреннего паспорта;

5.     Ксерокопия свидетельства о рождении, нотариально заверенная (муж, жена, дети);

6.     Ксерокопия свидетельства о рождении родителей;

7.     Ксерокопия свидетельства о браке (разводе), если изменилась фамилия;

8.     Военный билет (копия); 9. Водительское удостоверение (копия);

9.     Справка из РЭО (ЖЭК) о семейном положении.

СХЕМА ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ В ЛИТВЕ

      Сделка купли продажи, отчуждение недвижимости и переход прав собственности осуществляются у нотариусов.
      Любой сделке предшествует заказ справок на продажу.
      Эти справки могут быть заказаны за пару дней (но, не во всех случаях) или за 7-10 дней. Они платные и имеют ограниченный срок годности. После заказа этих справок в течении 30 дней невозможно заказать сделку на данную недвижимость в другом месте. По этому, заказ любой сделки осуществляется только после внесения АВАНСА.
       После внесения аванса, как правило, предложение недвижимости другим интересантам приостанавливается. По вышеперечисленным причинам Аванс безвозвратный (в случае если сделку срывает покупатель), и возвращается, если сделку срывает продавец или агент. Любые исключения возвратности аванса могут быть предусмотрены договором ( однако, следует учитывать, что даже при возвратном авансе доля, израсходованная на оплату справок на продажу будет удержана с покупателя, если конечно же срыв сделки происходит именно по его вине). Сумма аванса договорная. До 10% от общей стоимости. В некоторых редких случаях (срочная сделка или наличие готовых справок) условие аванса может быть не обязательным.
       Если аванс оформлялся дистанционно - агентство может прислать приглашения для консульства.
       Дистанционный аванс может быть выбран по желанию покупателя и согласованию сторон.
       Дистанционное оформление аванса подразумевает составление договора, который заверяется и высылается электронной почтой (Закон об электронной подписи от 2000 m. liepos 11 d. Nr. VIII-1822 Vilnius), а оригинал по желанию покупателя направляется обычной почтой на указанный адрес. После этого покупатель может делать перевод договоренной суммы по указанным реквизитам. Агент, в свою очередь, обязан отчитаться о получении, выслав по электронной почте квитанцию получения денежных средств.
        Одно из преимуществ дистанционного аванса - агентство может подготовить все к приезду клиента, и покупатель имеет возможность оформить сделку в один день плюс день на регистрацию ( в итоге пребывание в Литве не займет более 3х дней, если действовать по указанной схеме).
       Далее в назначенный день сделки полный переход прав собственности осуществляется у нотариуса.
       При подготовленной форме расчета ( наличные, или за ранее подготовленная сумма на литовском счету) полностью сделка у нотариуса осуществляется в один день.
        Осуществить за вас или закончить сделку ( при возникшей необходимости) может агентство. Например, вы приехали, посмотрели, и не хотите ждать или приезжать вторично, желаете получить уже готовые документы домой.

ПЕРВИЧНОЕ И ВТОРИЧНОЕ ЖИЛЬЕ, РАЗНИЦА В ПРОЦЕДУРЕ ОФОРМЛЕНИЯ

     Процедура покупки вторичного и первичного жилья принципиально разные вещи.
     Если подготовку вторичной недвижимости ведет полностью посредник (за ранее подготовлены авансовые договора на русском и других языках, доступны различные формы расчета, подготовка нотариальных документов так же осуществляется через посредника, и прочее), то система отчуждения первичного жилья происходит несколько по иной схеме.
      Продажа первичного жилья идет от застройщика, где как правило весьма строгий учет бухгалтерии. Поэтому, вашими первыми шагами, после просмотра и выбора заинтересовавшей недвижимости, будет визит в офис застройщика, и подписание акта согласования цены. Сей документ не обязывает ни к чему и не является авансовым договором или обязательством на выкуп жилья. В этой бумаге согласовывается цифра, которая при вашем уже окончательном решении на покупку будет фигурировать в договоре купли-продажи. Если говорить проще – утверждение цены после вашего торга. Данный акт, как правило, исполнен на литовском языке. В некоторых случаях у застройщиков могут быть подготовленные переводы, но это редкость. Поэтому, если вы опасаетесь, либо с недоверием относитесь к своему агенту, переводчику, ЗАКАЗЫВАЙТЕ перевод ЗА РАНЕЕ ( поверьте, не у всех застройщиков клиенты иностранцы, да и, как правило, 80% иностранцев, сопровождаемых агентом, доверяют своему посреднику и не требуют письменных переводов, поэтому не следует ожидать готовых переводов в наличии, а тем более с нотариальным заверением). Либо вы можете взять интересующую вас бумагу и отнести в бюро переводов, к которому имеете доверие. Все вышеперечисленные моменты относятся и к АВАНСОВЫМ договорам в счет платежей за НОВОЕ жилье.
       Авансовый договор может и не иметь место при покупке первичного жилья, если застройщик имеет подобное условие, при срочном оформлении недвижимости ( за один-два дня).
        Акт согласования цены не включает цифры нотариальных расходов и прочих расходов по сделке. Когда первичную недвижимость продает юридическое лицо, нотариальные расходы оплачивает либо агент посредник, либо покупатель.
        Поэтому, после торга обычно называют окончательную цену недвижимости, включающую все расходы, а на подписании акта согласования цен эта сумма разделяется на ту которая будет непосредственно в договоре купли-продажи и указана в акте, и ту, которая остается в доп. расходах по сделке ( ее фиксируют либо в авансовом договоре, либо в агентском договоре).
        Как правило, внесение средств на счет юридического лица осуществляется только безналичным расчетом (со счета на счет либо через банк по средством внесения по указанным реквизитам необходимой суммы). Сумма может быть внесена в течении 24 часов после подписания договора.
        В данном случае возможно так же, что всю эту процедуру проведет посредник, если у агента этот вопрос согласован с застройщиком, и соответственно имеется согласие покупателя (не редко когда существует полное доверие сторон, и клиент снимает с себя хлопоты лишних визитов, доверяя процедуру агенту).
        Полный расчет в подобной ситуации производится таким же образом, в течении 30 календарных дней с даты подписания договора купли-продажи (за исключением дополнительных расходов по сделке, которые должны быть внесены во время отчуждения недвижимости у нотариуса). Конечно, условия у различных застройщиков могут плюс-минус отличаться, но в целом происходит это как описано выше.

ФОРМЫ РАСЧЕТА:

       Наличный :

1.     осуществляется у нотариуса

2.     в редких случаях ( по согласованию сторон) может являться 100% авансом по заверенному договору

3.     вы за ранее открываете счет в Литве, на который переводите необходимую сумму, далее вы легко можете снять эти деньги в день сделки, или в перерыв нотариального засвидетельствования. Данный способ является одним из самых удобных.

        Безналичный:

1.     перевод со своего иностранного счета на счет продавца ( в таком случае сделка разбивается на части, до подтверждения проплаты и может длится до своего завершения около 7-14 дней. завершить ее могут либо по доверенности, либо необходимо будет приехать ( прибыть, прийти) еще раз; либо нотариус составит договор таким образом, что проплатить вы сможете вернувшись домой, но при определенных условиях перехода прав собственности)

2.     перевод со своего литовского счета ( который вы за ранее открыли и перевели туда необходимую сумму) на счет открытый продавцом в том же банке ( расчет происходит в тот же день. Следовательно в данном случае сделка так же осуществляется в течении одного дня).

        Другие способы:

иногда, продавец может пожелать часть суммы наличными, или наоборот - всю сумму, даже если она у вас наличными, положить ему на счет в день сделки ( во время перерыва нотариального засвидетельствования, когда договора уже подписаны). В любом случае обычно находят компромиссы и расчет происходит по обоюдному согласованию сторон.
РАСХОДЫ ПО СДЕЛКЕ:

      В стандартной ситуации покупатель не несет особых расходов по сделке ( за исключением редких случаев, когда, например, при большой скидке продавец просит разделить на пополам нотариальные расходы или взять их на себя. В стандартной же сделке эти расходы оплачивает продавец или агентство).
       Устный перевод и нотариальные расходы оплачивает агентство.
       Покупатель всегда оплачивает регистрацию своей собственности ( гос. пошлина в центре регистров до 35 евро с одного соискателя).

ДРУГИЕ ВОЗМОЖНЫЕ РАСХОДЫ:

       Стоит учитывать так же, что нотариальный договор по отчуждению недвижимости исполнен всегда на литовском языке (согласно конституции ЛР). Если есть желание получить данный документ на русском языке - необходимо за ранее заказывать нотариальный перевод. Данная услуга не стандартная , поэтому оплачивается покупателем дополнительно.
        Если на сделке присутствуют доверенности - их можно перевести на литовский язык за ранее в Литве (за дополнительную плату у официального переводчика), либо у нотариуса регистрирующего сделку (для подготовки текста необходимо в таком случае прислать копию вашего документа за неделю, минимум за три рабочих дня до назначенной даты сделки. Таким образом за ранее подготовят перевод, а когда прибудет оригинал перевод подтвердят нотариально). Данная услуга оплачивается так же дополнительно.
         Трансфер по Литве ( просмотр, доставка до места сделки, срочная регистрация, поездки в областной центр регистров ) бесплатный.
         Оплата транспортных расходов возможна лишь в том случае, когда покупатель не знает определенно чего хочет, но намерен объехать более трех объектов, удаленных друг от дурга далее чем на 100 км. В таком случае, если клиент выбирает что-то к покупке все расходы не учитываются. Если же клиент пользовался транспортом агентства, много ездил, но ничего не выбрал - он обязан будет расплатиться за израсходованное топливо ( это очень редкий случай, но его так же стоит учесть).
         Если вы заказали не срочную регистрацию ( за 10 дней) ваши документы агент может забрать из регистра и направить вам экспресс методом. Дополнительные расходы по отправке может оплатить либо агентство, либо покупатель (согласно договоренности сторон).

ЯЗЫК ДОГОВОРОВ И ПРОЧИХ ДОКУМЕНТОВ, СВЯЗАННЫХ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

        По сути, ваша сделка купли-продажи начинается с АВАНСОВОГО договора. Либо акта согласования цены. Согласно Закону Литовской Республики «О государственном языке»от 31 января 1995 г. № I-779г.Вильнюс (с изменениями от 13 июня 2002 года) Статьи 4. Делопроизводство, учет, отчетность, финансовая и техническая документация всеми действующими в Литовской Республике институциями, учреждениями, предприятиями и организациями ведутся на государственном языке. А согласно пункту IV. СДЕЛКИ Статьи 9. Все сделки физических и юридических лиц Литовской Республики совершаются на государственном языке.
        К ним могут прилагаться переводы на одном или нескольких языках. Сделки с физическими и юридическими лицами иностранных государств совершаются на государственном языке и на приемлемом для обеих сторон языке. Следовательно договора в таких случаях могут быть составлены на Литовском и Других языках. Т.е. по согласованию сторон договор может быть только на русском языке ( если стороны владеют таковым), либо только на литовском языке ( если одна из сторон принимает устный перевод официального переводчика), либо на обоих языках с идентичным текстом.
       В РЕДКИХ исключениях, к которым не обязывает ни закон Литовской республики, ни нормы международного права, договор может быть переведен на литовский язык письменно с нотариальным переводом.
       Последняя процедура соответственно имеет место быть ЗАКАЗАНА ЗАБЛАГОВРЕМЕННО и оплачена инициативной стороной дополнительно. Если так же необходим ( по личным соображениям) письменный перевод нотариальных документов (договора по отчуждению недвижимости, акта приемки-передачи) - действия же - предварительный заказ и полная оплата услуги.
       Позвольте пояснить, что нотариальное заверение переводов является дополнительным расходом и действием, и не имеет место присутствовать в стандартной сделке. По этой причине не ожидайте наличия готовых форм, как некоторым кажется, в обязательном порядке со стороны продавцов, потому как вышеупомянутое действие осуществляется по согласованию сторон и по желанию клиента, соответственно предупреждается и заказывается за ранее.

ВЛАДЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ В ЛИТВЕ

        Владение недвижимостью в Литве не дает права делать приглашения другим лицам. официальные приглашения могут присылать только лица, получившие разрешение на проживание ( для получения такого разрешения необходима официальная деятельность в Литве - учеба, работа, предприятие, супружество и т.д.)
        Для семейных недвижимость оформляется в общую семейную собственность. На сделке может присутствовать только один из супругов при желании ( автоматическими со собственниками при покупке станут несовершеннолетние дети и супруга). Что бы оформить недвижимость только в личную собственность, будучи в браке, необходимо согласие супруга нотариально заверенное, переведенное на литовский язык. Совершеннолетние дети должны оформляться в со собственники (если в дальнейшем ребенок так же будет соискателем многоразовой визы). Этот же вопрос относится и к другим родственникам, в том числе и родителям.
         Если совершеннолетие ребенка наступит в следующем году, или еще раньше, а к моменту покупки он является еще несовершеннолетним, то оформить часть недвижимости (при необходимости) на него может один из родителей (например отец по согласию матери, или нотариальной доверенности).
         Для оформления со собственников (совершеннолетних детей, родителей, родственников второго и других ( по возрастанию) порядков, друзей, коллег и прочих) необходимо личное присутствие всех участников сделки, либо нотариальная доверенность, переведенная на литовский язык и заверенная штампом АПОСТИЛЬ (если эта доверенность составлена не в Литве. Соответственно составленную в Литве доверенность не нужно заверять дополнительно и переводить).

НЕДВИЖИМОСТЬ, КУПЛЕННАЯ В ЛИТВЕ, НЕ ДАЕТ ПРАВА НА ПОЛУЧЕНИЕ ВИДА НА ЖИТЕЛЬСТВО

        Однако вам, как владельцу недвижимости в Литве, может быть выдана многократная Шенгенская виза. Решение о выдаче визы принимает консул. Многократная Шенгенская виза дает право находиться на территории шенгенского пространства суммарно не более 90 дней в течение 6 месяцев.
        Шенгенская виза на основании владения недвижимостью может быть выдана только собственникам недвижимости. Данную визу могут получить лица, которым по праву собственности принадлежит в Литовской Республике зарегистрированное помещение (жилой дом, его часть, например ½ или ¾, квартира или другое жилое помещение, не менее 14 квадратных метров полезной площади на каждого). Для этого в общем пакете документов в посольство необходимо предоставить выписку из Центра регистров, подтверждающую наличие собственности в Литовской Республике. Данная выписка действительна один месяц после даты выдачи.