Процедура покупки в Германии

Иностранные граждане без всяких ограничений могут приобретать как жилую, так и коммерческую недвижимость на всей территории Германии, оформляя ее, либо на физическое, либо на юридическое лицо.
В случае, если собственность оформляется на юридическое лицо, потребуется документ из Торговой Палаты (Handelskammer), который подтверждает законность деятельности компании.
Право собственности приобретается при регистрации в местной земельной книге (Grundbuch). Земельная книга является публичным реестром, который ведется соответствующим местным судом (Amtsgericht). Для каждого объекта существует отдельное фолио, где указывается личность владельца, размер и местоположение объекта, ограничения на использование объекта или обременения. Земельная книга может быть доступна широкой общественности. Тем не менее, лицо, заинтересованное в рассмотрении фолио в земельной книге, должно продемонстрировать законный интерес (например, заинтересованность в приобретении недвижимости), чтобы получить доступ к реестру. Покупатели должны всегда проверять последние выписки из земельной книги (Grundbuchauszug) до приобретения недвижимости.
Договоры купли-продажи недвижимости должны быть заключены у немецкого нотариуса. Стороны не обязательно должны присутствовать лично, но могут уполномочить представителя посредством письменной доверенности. Обратите внимание, что эта доверенность должна быть заверена либо нотариусом Германии, либо консульским работником Германии, либо иностранным нотариусом. В последнем случае доверенность должна быть приложена с апостилем. Нотариус выступает в качестве независимой стороны на протяжении всего процесса покупки и поддерживает связь с соответствующими государственными органами, такими как земельный кадастр (Grundbuchamt) и налоговая служба. Нотариальный депозитный счет также может быть использован для того, чтобы сбалансировать соответствующие риски сторон.
В отличие от покупки многих других экономических активов, процесс сделки с недвижимостью несколько сложнее, поскольку покупатель и продавец имеют разные интересы. Продавец не хочет потерять собственность до получения оплаты, а покупатель не хочет платить цену покупки до регистрации недвижимости в земельной книге. Для защиты интересов обеих сторон на практике существуют различные формы заключения договоров. Прежде чем покупатель оплачивает покупную цену, должны быть рассмотрены следующие аспекты.
Оформление передачи права собственности может занять до нескольких месяцев. Теоретически, продавец может на законных основаниях передать собственность третьей стороне (по более высокой цене). Ни один покупатель не примет эту неопределенность. Поэтому обычно продавец предоставляет приоритетное уведомление в пользу покупателя (Vormerkung). Приоритетное уведомление будет зарегистрировано в земельной книге сразу после заявки нотариуса. Уведомление о приоритете защищает покупателя, поскольку никакая третья сторона не может в действительности приобрести право собственности на недвижимость, если такое уведомление о приоритете зарегистрировано в земельной книге.
Как правило, продавец будет заинтересован в том, чтобы передача прав собственности в земельной книге не происходила до тех пор, пока не будет оплачена покупная цена.
Имущество должно быть освобождено от всех обременений, зарегистрированных в земельной книге. Однако собственность часто уже финансируется продавцом через кредитное учреждение, поэтому ипотека или основные долги регистрируются. Пока сумма кредита еще не выплачена, часть покупной цены используется для удовлетворения требований кредиторов. В этом случае покупатель должен заплатить часть стоимости покупки непосредственно в соответствующее кредитное учреждение, а не продавцу. Это обеспечивает освобождение от обременения и обычно выполняется нотариусом, действующим в качестве доверенного лица.
Покупатель также должен проверить, какие разрешения необходимы в соответствии с частным и публичным законодательством для обеспечения юридической эффективности и юридического исполнения договора купли-продажи земли, и подтвердить, что все они в полной мере и полностью подлежат исполнению.
Если продавец состоит в браке, должен соблюдаться соответствующий режим собственности и, при необходимости, должно быть получено согласие супруга.

Расходы по сделке

Расходы по сделке включают в себя нотариальные услуги, сборы за регистрацию в земельном кадастре, налог на переход собственности, маклерское вознаграждение.
Нотариальные расходы рассчитываются нотариусом по установленной законом специальной нотариальной таблице, в соответствии с которой взимается определенная сумма за каждую операцию, проводимую в процессе оформления сделки купли-продажи. Средний размер нотариальных расходов составляет примерно 1,5%, но если стоимость покупаемой недвижимости - низкая, то размер нотариальных расходов может быть и выше, около 2-3%. И наоборот, если стоимость недвижимости - высокая, то процент нотариальных расходов может быть ниже среднего.
Расходы на перерегистрацию права собственности в земельной книге составляют в среднем от 0,5% до 1%.
Налог на передачу недвижимости (Grunderwerbsteuer) уплачивается при передаче собственности новому владельцу. Ставка налога варьируется от 3,5% до 6,5%, в зависимости от того, в какой федеральной земле находится недвижимость.
Комиссия маклера составляет в среднем от 3 до 6% + НДС.
По более дешевым объектам недвижимости маклеры иногда самостоятельно устанавливают фиксированную сумму комиссионного вознаграждения.
Важно отметить, что немецкий нотариус играет беспристрастную роль и не заботится о наилучших интересах покупателя. Нотариус просто гарантирует, что договор купли-продажи как таковой является последовательным и что заинтересованность продавца в том, чтобы не потерять юридическое право собственности до получения цены покупки, и заинтересованность покупателя в том, чтобы не вносить предоплату без обеспечения того, что он приобретет хорошее право собственности, будут обеспечены. Поэтому покупателю целесообразно нанять юрисконсульта для защиты своих интересов или маклера, который не только поможет найти подходящий объект, но и будет помогать на каждом этапе сделки.
Распределение этих расходов между покупателем и продавцом должно быть четко указано в нотариальном акте. Как правило, покупатель несет расходы по регистрации, нотариальные расходы, и оплате услуг маклера. В некоторых случаях маклерское вознаграждение или его часть оплачивается продавцом и включено в покупную стоимость объекта недвижимости. Покупатель, кроме того, должен нести бремя по налогу на переход собственности. Новый собственник регистрируется в земельной книге только после уплаты этого налога.