Недвижимость в Орегоне

Размер ежегодного налога на владение недвижимостью в различных административных округах может отличаться и составляет 1–2% от оценочной цены в год.

При покупке недвижимости, вы обычно сталкиваетесь с 2-мя видами доходов, которые необходимо декларировать - доходы, получаемые от сдачи недвижимости в аренду и доходы, получаемые при продаже недвижимости (capital gain).

Стандартная ставка налога на доход с аренды – до 30%, однако есть возможность уменьшить сумму этого налога, списав затраты на содержание вашего объекта недвижимости (например, проценты, выплачиваемые за ипотеку, страховка, платежи в ассоциацию домовладелцев, расходы на ремонт и т.д.)

Владение недвижимостью в США не дает иностранному гражданину никаких привилегий на пребывание в стране. Однако при прохождении собеседования на получение въездной визы наличие собственного жилья в США будет являться плюсом, как гарантия финансовой стабильности.

Въездная виза
Въезд в США можно осуществить несколькими путями. Во-первых, по приглашению (вызову). Его могут оформить родственники либо знакомые, проживающие в США. Кроме того, существует практика, когда вызов осуществляет американское агентство, которое будет осуществлять сделку.
Наиболее распространен въезд в страну по туристической визе. Можно оформить многократную туристическую визу на два года, дающую право на пребывание в стране до 90 дней в течение каждого полугодия (виза типа В1).
Каждый желающий получить визу в США проходит собеседование в консульстве. Не рекомендуется при этом указывать, что покупка недвижимости в США осуществляется с целью дальнейшего проживания в стране, иначе визу могут не выдать. Наоборот, заявитель имеет шансы получить визу, только если сумеет доказать, что имеет достаточно крепкую связь с родной страной (постоянную работу, средства к существованию, собственность и т. д.) и не намерен в дальнейшем переезжать в США.

Въездная (не иммиграционная) виза для граждан России оформляется в генеральных консульствах США в Петербурге, Екатеринбурге и Владивостоке, а также в Посольстве США в Москве – в зависимости от территории проживания (консульского округа) лица, обращающегося за визой.

Документы, необходимые для получения визы В1:

• действующий загранпаспорт;
• старый загранпаспорт (и его копию), если в нем имелись визы США, Канады, шенгенских стран, Великобритании;
• две цветные фотографии 5х5 см;
• заявление с личной подписью по форме DS-156;
• мужчинам в возрасте от 16 до 45 лет – форма DS-157;
• приглашение от принимающей стороны (если целью поездки является не туризм, а иное);
• справка с работы заявителя с указанием должности, оклада, стажа работы;
• доказательства финансовой состоятельности заявителя: выписки с банковских счетов, копии налоговых декларации и т. п.;
• документы, подтверждающие социальные, экономические и (или) семейные связи заявителя с Россией (документы, свидетельствующие о владении собственностью, копии свидетельств о браке, рождении детей, о регистрации собственного предприятия и т. п.);
• сведения о близких родственниках и копии документов, подтверждающих степень родства;
• студентам и школьник – свидетельство о рождении (копия), справка с места учебы, копия студенческого билета;
• желательно, но не обязательно – копия страхового полиса, действительного на все время поездки;
• детям, путешествующим в сопровождении одного из родителей либо третьих лиц, – нотариально заверенное разрешение на вывоз ребенка от остающегося родителя (родителей).

Документы на получение неиммиграционных виз следует подавать за четыре-шесть недель до предполагаемой поездки, в летнее время – за больший срок. До получения визы категории В не рекомендуется выкупать билеты и оплачивать размещение в отелях. Консульский сбор на данный момент составляет $131. Срок действия визы – один год; он может быть продлен до двух лет, однако этот вопрос решается по усмотрению консула.

Постоянное проживание в США
Право на постоянное проживание в США можно получить двумя путями: выиграв грин-карту или вступив в одну из программ инвестиций средств.
Грин-карта представляет собой документ формы № I-151, свидетельство о праве иностранца на постоянное проживание в США. Представляет собой пластиковую карту размером с кредитку и содержит персональные данные владельца: фотографию, иммиграционный номер, отпечаток большого пальца правой руки, а также срок действия и штрих-код.

Владелец грин-карты может покидать и въезжать в страну в любое время, а также обладает всеми правами (кроме избирательного), что и граждане США. Документ выдается на десять лет. После пяти лет постоянного проживания (допускается отсутствовать в стране не более шести месяцев) вы имеете возможность получить гражданство.

Право получить грин-карту также предоставляет брак с гражданином США.
Программа инвестиций в экономику США подразумевает вложение средств в различные проекты, часть которых обеспечивается недвижимостью. Размер инвестиций составляет от $500 тыс до $1 млн – в зависимости от штата и города. При этом необходимо предоставить работу как минимум десяти человекам на протяжении не менее двух лет.

В некоторых случаях размер инвестиций может начинаться от $350 тыс. При этом инвестор должен являться руководителем организации с количеством работников от 15 человек не менее двух лет. Если он не может предоставить доказательств этого, планка поднимается до $500 тыс. плюс $80–100 тыс. на выплату зарплаты. Через год либо 18 месяцев можно будет продать бизнес.
Приобретение бизнеса с числом работников от десяти человек стоимостью $500 тыс. в местности, приравненной к сельскохозяйственной, либо $1 млн. также дает право на получение грин-карты.

Кроме того, владелец российской компании может претендовать на бизнес-визу. Она открывается для топ-менеджеров международного класса и через год может быть конвертируема в грин-карту при условии создания рабочих мест и реального функционирования бизнеса. Требуемое количество работников зависит от вида бизнеса.

Гражданство
Иностранный гражданин имеет право получить гражданство США при соблюдении всех следующих условий:

• если ему исполнилось 18 лет;
• если он легально въехал в страну и находился в стране минимум пять лет в статусе постоянного жителя;
• если является «высоконравственным человеком»;
• владеет английским языком на высоком уровне;
• знаком с историей США и их государственными институтами;
• готов дать присягу на верность.

Супруги граждан США могут получать американское гражданство после трех лет постоянного проживания в США. В случае развода, раздельного проживания или смерти второго супруга нужно ждать положенные пять лет.

Срок оформления гражданства США зависит от общего числа заявителей, в настоящее время зачастую процесс занимает минимум один год. Для этого заявитель обращается в департамент по безопасности штата, где заполняет определенную форму. После того как на его домашний адрес приходит письмо об утверждении его обращения, у него снимаются отпечатки пальцев для проверки в ФБР. После этого там же учреждении назначается собеседование. Если оно проходит удачно, назначается дата церемонии дачи клятвы. После клятвы заявитель получает свидетельство о гражданстве – сертификат о натурализации (Naturalization Certificate), после чего можно обращаться с заявлением на получение паспорта США.

Есть определенные ограничения на получение гражданства США. Лишаются права получения гражданства в течение определенного срока лица, которые в течение пяти лет (трех лет – для обладателей грин-карты на основании брака с гражданином США) совершили правонарушения. Тяжкие преступления (убийство, преступления с применением насилия, провоз и распространение наркотиков, нелегальная торговля оружием) независимо от срока совершения могут навсегда лишить права на гражданство.

Также можно забыть о гражданстве в тех случаях, когда заявитель, проживая на территории США, дал ложную информацию для получения грин-карты; либо если он не предоставлял персональных налоговых деклараций в качестве резидента США.

Посольство США в Москве (прием заявлений на визы):
Москва, Садовая-Кудринская ул., 11, офис 419д, Визовая служба МАРП. Тел.: +7 (495) 232-00-59

Генеральное консульство США в Санкт-Петербурге:
191028, Санкт-Петербург, Фурштатская ул., 15. Тел.: +7 (812) 331-28-88, 331-26-00

Генеральное консульство США во Владивостоке:
690001, Владивосток, Пушкинская ул., 32. Тел. +7 (4232) 30-00-70, 49-93-81

Генеральное консульство США в Екатеринбурге:
620151, Екатеринбург, ул. Гоголя, 15А. Тел.: +7 (343) 379-30-01, 379-46-19, 379-46-91, 379-45-51

Виртуальные консульства: Пермь – usa.perm.ural.ru; Снежинск – usa.snezhinsk.ural.ru; Тюмень – usa.tyumen.ru; Челябинск – usa.chelyabinsk.ural.ru; Новоуральск – usa.novouralsk.ural.ru

Посольство Российской Федерации в Вашингтоне:
2641, TUNLAW RD., N.W., WASHINGTOND.C., 20007, USA. Тел. +1 202 939-89-07, 939-89-13, 939-89-18

Генеральное консульство Российской Федерации в Нью-Йорке:
9 East 91 Street, New York, NY 10128. Тел. +1 212 348 09 26
Консульство Российской Федерации в Сан-Франциско:
2790 Green Street, San Francisco, CA., 94123, USA. Тел. +1 415 928 68 78

Вся процедура покупки недвижимости занимает 4-6 недель. После того как объект выбран, брокер подготавливает предложение о цене. Оно представляет собой типовой договор, составленный ассоциацией риэлторов штата. Документ максимально защищает интересы продавца и покупателя. Риэлтор заполняет бумаги и после подписания покупателем отправляет их продавцу.
Если предложение о цене принято, то следующий этап – заключение договора купли-продажи, или контракта (Real Estate Purchase contract), между продавцом и покупателем в сопровождении риэлтора. Обязательный участник сделки – специализированное агентство, так называемая титульная компания (Title Company). Именно она осуществляет юридический контроль за всей сделкой, проверку и заверение документов. Одновременно покупатель вносит задаток в размере 1-5% от стоимости объекта (не менее 1000 долларов). Хранение депозита также осуществляет титульная компания.

Если покупатель осуществляет покупку в кредит, то на данном этапе он подает заявление и необходимые документы в банк. Если банк дает согласие на выдачу ипотечного кредита, то покупателю направляется Commitment Letter – документ, удостоверяющий согласие банка выдать конкретную сумму ипотечного кредита на конкретный объект недвижимости. Одновременно с этим титульная компания или риэлтор производит полный расчет по затратам, связанным с покупкой недвижимости.

В это же время происходит проверка юридического состояния жилья (Title Search). Суть процедуры заключается в том, чтобы выявить, возможна ли продажа данной недвижимости, например, нет ли у нынешних владельцев невыполненных обязательств по ипотеке и т. д. Этим занимается риэлтор. Стоимость проверки входит в общие расходы по закрытию сделки (Closing). Одновременно оформляется договор обязательного страхования недвижимости. Эту процедуру берет на себя титульная компания, она же вручает потом покупателю страховой полис на титул на недвижимость (Title insurance).
Также на текущем этапе проводится проверка состояния недвижимости (Physical Inspection). Однако она не является обязательной. Ее проводит лицензированный специалист. Он определяет конструктивные дефекты здания, проверяет состояние сантехники, коммуникаций, электропроводки. Стоит процедура $250–500. Рекомендуется провести инспекцию на наличие термитов и других насекомых-древоточцев.

В момент поступления оплаты (или документов о предоставлении кредита) в титульную компанию покупатель получает документ на право собственности на объект недвижимости (Deed).
Если в процессе оформления сделки покупателю понадобится уехать, сделку до конца доведет по доверенности уполномоченный риэлтор.

При проведении сделки с недвижимостью в США принято, что комиссию риэлторам оплачивает продавец. Покупатель должен иметь сумму, которая обозначена в листинге и которая будет указана в договоре купли-продажи либо иметь документы, подтверждающие его финансовую состоятельность и способность приобрести выбранный объект недвижимости. Покупатель несет определенные расходы, связанные с покупкой (страховка, оплата услуг банка, проверка технического состояния недвижимого имущества, регистрация титула и т.п.) Это примерно 2% от суммы сделки. Стоимость услуг титульной компании составляет около 500 долларов. Оплата налога на передачу прав собственности (0,01–2% от суммы сделки), как правило, возлагается на продавца.

Ипотека
Получение иностранцем ипотечного кредита возможно. Однако условия его предоставления, как одно из следствий кризиса, стали сложнее. Обычные условия предоставления кредита иностранцу выглядят так: покупатель объекта недвижимости должен располагать для внесения первоначального взноса собственными средствами в размере 30 – 50% от общей стоимости дома или квартиры. Кредит предоставляется на срок 15 – 30 лет с учетом возраста заемщика и предоставленной им о себе информации (список документов, соответствующий требованиям банка, обычно включает паспорт, справку с места работы о зарплате, контракт на покупку недвижимости, справку о состоянии банковского счета). Банк может запросить и дополнительные документы, например, справку из бюро кредитных историй, документы, подтверждающие права собственности заемщика на другую недвижимость и т.п. Ставка кредита, зависящая от многих факторов (информации об объекте, данных, представленных заемщиком, текущей экономической ситуации и др.) может составлять примерно 6-8.25% годовых. Документы рассматриваются банком 2-3 недели. В случае положительного решения покупателю выдается Commitment Letter.

Содержание недвижимости
Плата за обслуживание (Maintenance) апартаментов в кондоминиуме или дома в Community взимается помесячно (в среднем от 200 до 1000 долларов в месяц).
В США владелец недвижимости обязан уплатить налог на имущество. Налог на недвижимость составляет 1-2% от оценочной стоимости (специальные государственные оценочные компании делают каждый год переоценку недвижимости с учетом ситуации на рынке). Оценочная стоимость близка к рыночной. Налог оплачивается раз в год или поквартально.